Jogászkodjunk

A történet amit elmesélek itt, Budapesten esett meg, nem is olyan régen. Szokásomhoz híven nem említek valós neveket és helyszínt. A szereplők, ha olvasnák ráismerhetnek magukra, de írásomnak nincs más célja, mint bemutatni, mi történt akkor és ott.

Társasházak életében, légyen bármilyen rossz a helyzet, nem történnek nagy dolgok. Az események követik egymást évről-évre.  Évzáró közgyűlés amelyen akkor jelennek meg, ha az elszámolás mellett van egy fontos kérdés. Mi számít fontosnak? Jó kérdés. A választ mindenki tudja. A pénz. Esetünkben nem a közös költség emelése keltette fel az érdeklődést. Ebben évek óta egyetértés volt. Jó okuk volt rá. A beszámolók nem voltak jó viszonyban a valósággal. Miért, arra választ adnak a továbbiak. A problémát a közös tulajdonban álló épület felújítása jelenti. Általában ez sem szokott komoly vitákat kiváltani. Ha van rá fedezet akkor megszavazzák, ha nincs elvetik. Esetünkben egy külső ok miatt, nevezetesen egy kötelező határozat miatt, nem lehetett lesöpörni az asztalról a döntést. A kötelező határozat, mint rendesen egy állami szervtől jött. A Műemlékvédelmi Felügyelettől. Ezt komolyan kell venni. A megoldás sem lehetetlen vállalkozás. A forrást a tetőtér beépítésével elő lehet teremteni. A közös képviselő és támogatói tudják is a megoldást. 

Itt kell egy kitérőt tenni. A tetőterek beépítése a belvárosi lepusztult épületek felújításához mint kézenfekvő megoldás sok esetben bevált recept az elmúlt évtizedekben. A 2000-es évek elejétől mindenképpen. Tehát van egy megoldási javaslat és van egy kötezettség. Minden szép és jó. Mi okozza a problémát. A beépítéshez egy építési engedély szükséges amihez egy építési terv is kell. Az utca embere azt mondja. Készítsük el a tervet és engedélyeztessük. Igaza van. A terv elkészítése és engedélyeztetése, lássuk be nem megy egyik napról a másikra. Nem nagy probléma mondja közös képviselőnk. Már megvan a beruházó csak meg kell szavazni. Jó ha tudjuk. Ahhoz, hogy elkészüljön az a bizonyos terv néhány dologra szükség van. Vegyük sorra. Egy építészmérnökökből álló tervező csapatra. Pénzre amiből a tervezési feladatokat finanszírozzák. Egy menedzsmentre aki lehet akár a közös képviselővel együtt a tulajdonosok által kijelölt csapat. Lehet egy beruházó is aki válllalja a tervezést. Mindjárt vissza is kanyarodunk a pénzhez. Ha a társasház maga finanszírozza az jó. Általában, mint esetünkben is, nincs erre pénze a háznak. Akkor külső befektető szükséges. A befektető mint tudjuk óvatos a pénzével. Sok esetben nem is a saját hanem a bank pénzével. Ezért biztosítékot kér. De nincs tervünk még. Mit is jelent ez?! Nincs mit eladni és nincs mit megvenni. Az adásvétel két legfőbb eleme nincs még meg. Az adásvétel tárgya és a pénzbeli ellenértéke. Mi az ami van.
Természetesen az Alapító Okiratban a padlástér mint a közös tulajdon része szerpel. Mérete is van. Ami nincs az az albetét helyrajzi száma. Úgy szokták mondani. Nincs albetétesítve. Módosítsuk az Alapítót és lesz albetétszáma. Na nem a megépítendő lakásoknak, hanem a padlástérnek. Ha megtették akkor van mit eladni illetve megvenni. Persze nem tudjuk hány lakást és milyen feltételekkel építenek majd egyszer meg. Azt sem tudjuk, hogyan és mikor. Az adásvétel után már nem rendelkezik a társasház a padlástérrel. A befektető akár beépítheti, de el is adhatja. Akár egy lakást a házban.
Mi van még. Egy kötelezés, hogy fel kell újítani egy épületrészt, amihez jelentős összegre van szükség. Itt megtorpan a döntési folymat és elkezdődik az alternatívák számbavétele. Pénzt lehet a pénzpiacon is találni. Persze kereskedelmi kamattal amihez biztosíték is szükséges. A piacon létezik az OTPBANK társasházi hitele a thermo-stílus hitel 70%-os állami kamat támogatással. Itt csak az a bökkenő, hogy a feltételeket, ami nem a jelzálog, nem tudja a társasház teljesíteni. Marad kereskedelmi hitel, jelzáloggal és magas kamattal. De mit is kap érte a társasház. Pénzt a kötelező felújításhoz. Nem túl vonzó. Annyira semmiképpen sem, hogy az összes tulajdonos megszavazza. Kialakult a patthelyzet. Térjünk is vissza a konkrét példánkhoz.

Ott szakítottuk meg a történetet, hogy a tetőtér beépítése a megoldás. Itt jelentkeznek a beruházók, mert a ház nem rendelkezik fedezettel. A közös képviselőt eddig is egy kis tulajdonosi csoport tartotta kézben. Ők meghatározóak minden döntésben. De felbukkan egy újabb probléma. Egy komoly pályázati munka elszámolása. A munka rosszul lett elvégezve és a megígért pályázati pénz nem folyik be a ház kasszájába. Ez egy valós gond. Kialakul egy másik tulajdonosi csoport belölük. Ők a közös képviselő eltávolítását követelik. Valójában eddig sem állt a helyzet magaslatán közös képviselőnk, de ragaszkodnak hozzá a támogatói. Az eseménytelen társasházi élet viharos fordulatot vesz, amit immáron három oldalról is körbevesznek a problémák. A közös képviselőt a kis csoport nem tudja megtartani, bár sokat veszítenek ezzel. Amit megtehetnek az a saját érdekeik körömszakadtáig való védelme. Mi is ez. Az elmúlt években a közös képviselővel együttműködve a maguk hasznára működtették a házat. Egy részt fennt kívánják ezt tartani, másrészt nem szeretnék, ha minderre fény derülne. Nyomós okok. A harmadik tulajdonosi csoport a tetőtér értékesítését szeretné a saját kezébe venni. Ez akár jól is működhetne, ha kapna, megfelelő támogatást. Ebben a helyzetben esély sincs erre. Mint a címben utaltam rá, jogászkodjuk is. A tetőtér beépítésénél már utaltam néhány fontos pontra, amit nem szoktak ismerni.  Itt a közgyűlésről szólnék. A közös képviselő lemondatása és választása a törvény szerint nem egy bonyolult jogi eljárás. Persze láttam egy évig elhúzódó váltást is. A közös képviselő esetünkben foggal és körömmel ragaszkodott a megbízásához, mégpedig az említett kis csoport hathatós segítségével. A lemondatni kívánt közös képviselő tulajdonosi maghatalmazásokkal szavazott megtartása mellett. Arra sem vették a fáradságot, hogy egymást hatalmazzák meg a csoport tagajai. Itt egy szakértőként meghívott ügyvédjelölt igyekezett a küldő ügyvédi irodának megfelelő szerepet eljátszani. Egy probléma amire fel kell hívni a figyelmet. Napjainkban az ügyvédi szakma felhigult. Nyilván sok az ügyvéd és nem juthat mindneki szerephez. Gyakorlat nélkül nincs felkészült ügyvéd. Továbbá nem derül ki, hogy alkalmas és mennyire alkalmas önmaga számára sem. Vannak jó ügyvédek akik hátat fordítanak a parkettnak és vállalati jogtanácsosként dolgoznak. Vannak akiket nem elégít ki, hogy eleve veszett ügyeket képviseljenek, csak azért mert megfizeti valaki. Miért is beszélek erről. Nem kell feltételenül elfogadni amit egy ügyvéd állít. Nem arra gondolok, hogy becsapja a jogban járatlanokat. Megtörténhet, de nem vagyok rosszhiszemű. Arra gondolok, hogy tévedhet ami komoly károkat is okozhat. Láttam a saját gyakorlatomban is példát erre. Hogyan döntsem el, hogy téved az ügyvéd? Bizony nem egyszerű eldönteni. Amit ajánlhatok. Kételkedjünk. Akkor is lehet kételkedni, ha nekem kedvez a vélhető tévedése. Fontos, hogy kritika nélkül ne fogadjunk el semmit. Saját példákat is hozhatok. Volt nem is egy eset, hogy kioktattak a jogból. Pedig ismerték képzettségemet. Megoldottam és nem kellett senkit megbántani. Akik eljönnek a közgyűlésre azok igénylik is, hogy magkapják a válaszokat. Ha világosan elmagyarázom azzal meg is oldom. Ügyvédjelöltünknek nem tünt problémának az összeférhetetlenség. Itt felmerült a jelenlévőkben a kétely. Nincs a Társasházi törvényben olyan szabály, hogy nem szavazhat a közös képviselő saját felmentéséről. Ahogy nincs sok más sem. Láttam olyan SzMSz-t amiben benne volt, hogy a közös képviselőt nem hatalmazhatja meg a tulajdonostárs. Ez ostobaság. Eleve megbízottja minden tulajdonosnak. A meghatalmazása sok esetben a határozatképesség eléréséhez szükséges. Ami nyilvánvaló azt nem szükséges szabályokba foglalni. Nevezetesen a helyzetéből adódó érdekellentét kizáró ok. A tisztesség is megkövetelné, hogy maradjon távol a véleménynyilvánítástól. Ennek ellenére az ügyvédjelöltünk számára elfogadható volt. Levezető elnökként eldöntötte. Itt felvetődik a kérdés, hogy mi lett volna a helyes eljárás. A közgyűlés tagjai kérhetik a közgyűlés felfüggesztését, ha nem értenek egyet a döntéssel. Tudom ez nem életszerű. Adott esetben a közgyűlés eredménytelen lesz, de nem születik egy rossz határozat. Itt pozicióban tartotta a felmeteni kívánt közös képviselőt.  Nem kell ügyvédnek lenni mert a közös képviselő is vizsgázik a jogból. Legalábbis az itt alkalmazandóból.  Gyakorlat nélkül és a helyzet lényegét nem értve egy kudarcba fulladt közgyűlést produkált ügyvédjelöltünk, közel 4 óra alatt. Nem megbántva, hiszen nem volt könnyű helyzetben, meghaladták képességeit és felkészültségét a szereplőkkel folytatott viták. Sem a felmentés, sem a jelöltekről szóló szavazás nem járt eredménnyel, annak ellenére, hogy határozatképes volt a közgyűlés. Egy rutinos és felkészült közös képviselő megoldotta volna. Jelöltünk válasszon másik pályát mert a megjelentek tiszteletét nem fogja elnyerni így. Új ügyfelet sem szerzett itt. Mit is csinált? Hát nem született egy érvényes határozat sem. Így nem hibázott, mert nincs mit megtámadni. Egyszerűbben fogalmazva. Nem történt semmi. 

A folyamat persze ebbe az irányba folytatódott. Új közgyűlések és időhúzás. Végtelenített levelezések. A gondok megmaradtak. A figyelmemet már nem kötötte le. 

A történet mint állatorvosi ló mutat rá a társasházi bajokra. Nincs tanulság, nincs bölcs tanács. Van egy történet.