Mit mond a törvény

A 2003. évi CXXXIII. tv. 13., 14., és 15. § a szabályzatról szóló részek. 6 lakásos társasházakra ír elő szabályzatot . Az ennél kevesebb lakás esetén a PTK közös tulajdonra alkotott szabályok érvényesek. Sok házzal találkoztam ahol nem volt érvényes szabályzat. Jogi nyelven múlasztásos törvénysértést követ el aki a törvényi kötelezettségét - adott esetben egy szabályzat elkészítését- nem teszi meg. Következmény. Direkt következmény nincs. A problémák akkor jelentkeznek amikor kapcsolatba kerül más szereplőkkel.  A társasház egy tulajdonosi közösség, mint ilyen jogi személyiséggel nem rendelkezik a törvény megalkotásának idején. Mit tehet mint jogalany? Jogokat szerezhet és kötelezettségeket vállalhat. Természetes személy szükséges, képviselő, közös képviselő vagy intéző bizottság elnöke. Olykor ezzel is vannak problémák, amivel most nem foglalkozok. A kapcsolatok legtöbb esetben kötelező szerződések. Közművek, adóhivatal, bank, biztosító. Más esetben vállalkozókkal kötöttt szerződések teljesítése. Itt akár peres eljárások is lehetnek. A közös költség beszedése esetén közjegyző, végrehajtó és bíróság. Látjuk szerteágazóak  a szerepek. A tulajdonosi közösségen belül is lehetnek viták amelyek eldöntéséhez ügyvéd, bíróság, jegyző és még mások is szükségesek.  Azzal kezdtem, hogy nincs direkt következménye a múlasztásnak. Amennyiben szankcióra gondolunk igaz. A jegyző sem vizsgálja a társasház működését hivatalból, csak akkor ha erre oka van. Az ok egy tulajdonos bejelentése is lehet. Ilyenkor csak annyit tehet, hogy felszólítja a társasházat a múlasztás megszüntetésére. Persze, ha más egyéb jogsértést nem tapasztalt. A különböző vitás ügyekben a szereplők szeretnék az érdekeiket érvényesíteni. Ha egy bírónak kell dönteni, első kérdés az szmsz. Mit írnak erről. Ha nincs, marad a PTK ami konkrétan semmit nem ír, így analóg értelmezésre van lehetőség, ami tág teret ad a feleknek. 

Nézzük meg mit és miért kell tartalmazni a szabályzatnak. A tartalma nagyrészt a törvényből ismert szabályokat írja le. Kiegészítve az adott házra jellemző adottságokkal. Itt fontos megemlítnei, hogy nem a jogász szerepe a fontos. Az ott élők ismerik az életkörülményeiket.  Nekik kell elmondani mit tartanak fontosnak. A megélt helyzeteket kell elmondani. A jogász feladata a szöveg szerkesztése. Kiemelni ami fontos és rámutatni a megoldásokra. Ismert kérdés az AIRBNB. Sokat beszélünk erről és ilyenkor szóba kerül a szabályzat. Tapasztalataim vegyesek. 2014 óta ismert a hazai gyakorlatban. Korábban és a kádári rendszerből ismert szállásadás létezett. IBUSZ lakás néven volt ismert. A társasházak állami bérházak voltak. Házmesterrel, megbízottal. Akik érkeztek nem jelentettek gondot. A zárt határok között a személyek ellenőrzése, nyilvántartása rendszerszinten működött. Nyilván nem volt GDPR és más egyéb szabály a személyes adatok védelméről. Mára megváltoztak a körülmények. A bérházak magántulajdonba kerültek. A tulajdonosoknak meg jogai és igényei vannak, amelyek itt összeütközésbe kerültek egymással. A szabályzatba bekerültek a tiltások, engedélyezések, feltételek.  Persze elindultak a peres ügyek is. A bíróságok mivel nem volt itélkezési gyakorlat a tárgyban sok esetben egymásnak ellentmondó ítéleteket hoztak. A jogorvoslati eljárások hosszasan elhúzódó ügyeket generáltak. Azt mondhatjuk, hogy a szabályzat fontos de még fontosabb a jó szabályzat, ha nem akarunk évekig pereskedni. 

A jó szabályzatról. Nézzük mit gondol a jogalkotó. 15 munknapot ír elő a megismerésére mielőtt eldönti a tulajdonostárs, hogy elfogadja a szabályzatot. Méltányos időtartam, ha azt vesszük, hogy nem egy kérdésről kell dönteni, hanem egy jogászi nyelven megfogalmazott szabályzatról számos részkérdéssel. A minősített szavazás is fontos. Az összes tulajdoni hányad több mint 50%-val rendelkező tulajdonosok egyező, elfogadó szavazata szükséges a szabályzat életbe lépéséhez.  Ez fontos feltétel. A közgyűlés, mint a társasház legfőbb döntéshozó szerve hozhat határozatokat akár egy 5-10%-os részvétellel megtartott közgyűlésen. A törvény az szmsz  módosításához és elfogadásához minősített szavazati arányt követel meg. Ezzel megnehezíti a változtatást és megerősíti a döntés helyességét. Mondhatjuk egy erősebb jogi eszköz mint a közgyűlési határozat. Ezek a garanciális szabályok. Ha ezeket betartják akkor érvényes az szmsz. A földhivatali bejegyzésről. A szabályzat abban az esetben is érvényes jogi eszköz, ha nem kerül a nyilvántartásba, bár törvényi előírás. A hatóköre nem fog kiterjedni a ház külső kapcsolataira. Gyakorlatilag a tulajdonostársak egymásközti jogvitáiban kap szerepet. Miért? Az ingatlannyilvántartásban szereplő adatok legfőbb tulajdonságai. Közhiteles és nyilvános. Ehhez azonban a társasház nyilvántartott törzslapján szerepelni kell.   Nézzük tovább. Létrejöttéhez a tulajdonostársak közreműködése szükséges. Itt fontos szempont a közös képviselőre hárul abban, hogy rámutasson a szerepükre. Ennek is vannak határai. Ha minden lehetőséget megpróbált azzal eleget tett a közös képviselő ebben a kérdésben. A tartalom akkor válik a tulajdonostársak életének alakítójává, ha egy fontos kérdésben nincs megegyezés és állást kell foglalni. Tapasztalataim szerint a döntést nem a racionális érvek alapján hozzák. Sokkal inkább a szimpátia. Az ő mondta, ipse dixit segít. Ügyvéd jobban tudja, Ő tulajdonostársunk. Megértem. Magam is meghallgatom a nálamnál többet tudó, hozzáértő véleményt adott esetben. Segít. Ugyanakkor nekem kell a döntést meghozni, mert engem fog terhelni a hátrány, ha rosszul döntök. Tehát vegyük igénybe a segítséget, és ha nem értünk valamit magyarázzák el. Magam is készítek szabályzatokat. Az évek folyamán én is sokat tanultam a hibáimból és másoktól is. Ha valaki úgy véli jobban tudja mint mások akkor máris hibázott. Hallgassuk meg mások érveit és csak utána formáljunk véleményt. 

Végezetül. Célom csak annyi volt, hogy segítsek megértetni a feltett kérdésekre adható válaszokat. 

Köszönöm a figyelmet. 

,